Neueröffnung des Huma-Einkaufszentrums: Statt...
Neueröffnung des Huma-Einkaufszentrums

Statt Stadt

heimifoto / Ludwig Heimrath
Runderneuert: Huma hat sein Konzept in Sankt Augustin ebenso geändert wie den Schriftzug und das Parksystem.
Runderneuert: Huma hat sein Konzept in Sankt Augustin ebenso geändert wie den Schriftzug und das Parksystem.
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Früher war Huma eins der größten SB-Warenhäuser der Republik, dann schwenkten die Betreiber auf Vermietung und Betrieb von Einkaufszentren um. Jetzt fokussiert sich die Jost-Hurler-Gruppe wieder neu: auf Immobilienkomplexe mit Mischnutzung. Doch dem alten Flaggschiff bleibt sie aus gutem Grund treu.

Zur Neueröffnung des Huma-Einkaufszentrums im rheinischen Sankt Augustin stehen Kunden mit Gutscheinen Schlange, Hungrige versorgen sich im Foodcourt mit Döner und Burgern, Kinder spielen auf neuen Rutschen. Nach einem groß angelegten Umbau bietet die Mall auf 39.000 Quadratmetern Verkaufsfläche 130 Märkte von Real über Müller, Depot und dm bis hin zu Modefilialen von S.Oliver und H&M. "Wir und unsere Mieter freuen uns über den großartigen Kundenzuspruch zur Eröffnung", sagt Center-Manager Klaus Kricks. Rund 30.000 bis 40.000 Kunden erwartet er pro Tag.

Allerdings fällt noch viel Leerstand ins Auge, bis zu elf Einheiten nebeneinander. Doch das hält Kricks für ein Übergangsphänomen. "Die Vermietung geht gut voran", sagt er. "Derzeit sind 85 Prozent der Fläche vergeben, nächstes Jahr rechnen wir mit 95 Prozent." Branchengrößen wie Douglas und Intersport hätten bereits ihr Kommen zugesagt.

Schätzungsweise 100 Millionen Euro hat die Jost-Hurler-Gruppe investiert, rentieren soll sich das schnell. "Wir rechnen mit einer branchenüblichen Rentabilität", sagt Lars Johannsen, Geschäftsführer der Jost Hurler Beteiligungs und Verwaltungs GmbH & Co. KG. Die Spitzenrendite für Shopping-Center lag im 3. Quartal 2017 laut Erhebungen des Londoner Maklers Savills bei 4,2 Prozent des Kaufpreises.

Von den Mietern erhält die Hurler-Gruppe einen Festbetrag plus Umsatzanteil, je nach Größe, Branche und Erfolg. "Wir sind in einem gesunden Zyklus unterwegs", sagt Johannsen. "Aus der Festpacht decken wir bereits den Kapitaldienst und einen gewissen Grundertrag. Durch die Umsatzkomponente wird es dann für die Gesellschafter sehr attraktiv." Allerdings hat sich die Jost-Hurler-Gruppe in Jahrzehnten immer weiter vom Handel entfernt. Erst betrieb sie selbst SB-Warenhäuser, dann besaß sie noch die Immobilien und von diesen hat sie inzwischen viele verkauft.

Einer der großen SB-Warenhaus-Pioniere

In den 60er- und 70er-Jahren ist Firmengründer Jost Hurler einer der großen SB-Warenhaus-Pioniere in Deutschland. Aus "Hurlers Magazin" wird "Huma", der Markt in Sankt Augustin ist 1977 für kurze Zeit die größte Verkaufsmaschine der Republik.

Doch dann verabschiedet sich der Bayer aus dem operativen Handelsgeschäft – wegen eines tragischen Flugzeugabsturzes im Jahr 1982, bei dem sein Sohn und designierter Nachfolger ums Leben kommt, ebenso wie weitere Manager. Außerdem gerät das System riesiger Flächen und ebenso großer Preisnachlässe ins Stottern. Die Metro AG übernimmt die Märkte – und flaggt sie mehr oder weniger erfolgreich auf Real um.

Die Jost-Hurler-Gruppe besitzt indessen weiter die Immobilien, verpachtet sie und lebt von den Mieten. Die Flächen der SB-Warenhäuser werden verkleinert, der Rest wird zu Einkaufszentren – mit viel Platz für eben jene Fachmärkte, die zuvor der Großfläche Konkurrenz gemacht haben.

Aus reinen Handelsimmobilien zieht sich das Familienunternehmen immer weiter zurück. Waren es Anfang der 80er Jahre noch acht SB-Warenhäuser, sind es jetzt noch drei Einkaufszentren – in Sankt Augustin, Erfurt und Wien. Erst voriges Jahr verkauften die Münchner zwei Standorte bei Nürnberg und Wismar. Geschäftsführer Johannsen formuliert es so: "Unser Fokus sind mittlerweile komplexe Immobilienprojekte mit Mischnutzung. Der Handel ist da nur noch ein Aspekt unter vielen." In der Diversifikation der Objekte sehe er ein viel sichereres Engagement. Das reine Handelsobjekt Sankt Augustin ist da eine Ausnahme. "Der Standort ist entscheidend", begründet Johannsen.

Lage, Lage, Lage

Lage, Lage, Lage – das bestimmt in der Tat über den Erfolg deutscher Einkaufszentren. Das bestätigte im September der Shoppingcenter Performance Report (SCPR), für den das Beratungsunternehmen Ecostra Mieter von 400 deutschen Einkaufszentren befragt hat. Die Lage des Huma ist top. Nicht, weil viele Schweizer in der Nähe wohnen, wie beim Lago in Konstanz, das Platz eins der Rangliste belegte. Nicht, weil die Kaufkraft laut Gesellschaft für Konsumforschung 5 Prozent über dem Durchschnitt liegt. Und auch nicht, weil City-Standorte besonders erfolgreich wären – das Gegenteil ist laut SCPR der Fall.

Doch in Sankt Augustin liegt die Mall nicht in der Innenstadt – sie ist die Innenstadt. "Huma ist das Zentrum von Sankt Augustin, die urbane Mitte", sagt Johannsen. Die Gemeinde entstand 1969 im Zuge der nordrhein-westfälischen Gebietsreform ohne gewachsenen Ortskern. Erst 1977 erhielt sie die Stadtrechte – und gleichzeitig das Einkaufszentrum, das seither die Funktion des Stadtkerns erfüllt. Dort können Bürger einkaufen, ausgehen, Freunde treffen. Dort marschieren Karnevalsvereine auf, treffen sich Jugendliche zum Kickerturnier.

Weiterer Standortvorteil: Das Einzugsgebiet umfasst 50 000 Einwohner, Kunden fahren bis zu einer Stunde mit dem Auto her, vor allem aus dem Rhein-Sieg-Kreis und dem Bergischen Land. Die nächsten Wettbewerber sitzen in Köln, und viele Kunden vom Land wollen nicht so weit fahren, erst recht nicht durch den dichten Großstadtverkehr.

Auf der Höhe der Zeit

Das runderneuerte Center ist vergleichsweise schmucklos und sachlich gestaltet – auf der Höhe der Zeit, aber ohne besondere Hingucker. In Frankfurt mag die eingestülpte Fassade der My Zeil richtig sein. Doch in Sankt Augustin ist so etwas nicht nötig, um Aufmerksamkeit zu erzeugen. "Die Form ist sehr zurückhaltend und funktional gehalten", bestätigt Johannsen. "Wir brauchen nicht die große Geste."

Stattdessen soll die Mall wirken wie der Stadtkern, den sie ersetzt, mit breiten Straßen, Tageslicht und Frischluft. Zwei Parkhäuser bieten rund 2300 Stellplätze, also kann der alte Parkplatz in eine Grünfläche umgewandelt werden, auf der Frühlingsfeste und Bouleturniere stattfinden sollen. Das Konzept hat Hurler zusammen mit den Bürgern der Stadt entwickelt, auf Versammlungen, Foren und Treffen. "Die Bürger wollten vor allem einen Raum haben, an dem sie sich aufhalten und treffen können", sagt Johannsen.

Erlebnis wird in Sankt Augustin nicht allzu groß geschrieben. Wo andere riesige Kinos bauen, Kochschulen oder Fitness-Center, bringt es Huma lediglich auf zwei überschaubare Spielflächen für Kinder, ein Klavier und ein paar hübsche Deckenleuchten. Doch für die Bürger ist das schon eine Menge. Dazu gibt es viele Aktionen: Rund 50 Veranstaltungen pro Jahr reichen von der Modenschau bis zur Misswahl.

Viel Aufenthaltsqualität

Einem wichtigen Trend folgt Huma konsequent, nämlich der Gastronomie. 15 Prozent der Fläche nehmen 18 Einheiten vom Thai-Imbiss bis zum Bio-Café ein. Allein der Foodcourt im Obergeschoss bietet 442 Sitzplätze, die komplette Front zum Rathaus ist für Außengastronomie reserviert, die auch über die Öffnungszeiten der Mall (montags bis samstags von 8-22 Uhr) hinaus Kunden anlocken soll. So viel Aufenthaltsqualität war noch nie in Sankt Augustin.

Und Multichannel als Antwort auf die Konkurrenz aus dem Internet? Interessiert die Betreiber kaum. Ein paar Touchscreens zur Orientierung auf der Fläche, einige LED-Bildschirme – das war’s. Click & Collect, Bestellen vor Ort, personalisierte Sonderangebote – Fehlanzeige. "Die Ausgaben für Multichannel sind bei den meisten Mietern massiv rückläufig. Da wurde viel Geld verbrannt", sagt Center-Manager Kricks. "Wir warten gerne, bis etwas wirklich funktioniert."

Sicher, die Textilbranche sei auch wegen des Online-Versands in der Krise. Aber nicht in Sankt Augustin, wo bislang 74 Prozent der Kaufkraft in Nachbargemeinden abfloss. Hier weitet Huma das Textilangebot sogar aus. Auch mit Real als Ankermieter ist Hurler offenbar zufrieden, auch wenn der SB-Warenhausbetreiber anderswo große Probleme hat.

Die Hurler-Gruppe mag immer weiter vom stationären Einzelhandel abgerückt sein, doch aus ihrer Sicht hat er durchaus noch eine Perspektive. Allerdings nur unter ganz speziellen Bedingungen.



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